Scoprire che lo stato reale di un immobile non coincide con quanto autorizzato dal Comune può creare problemi rilevanti. La difformità può emergere prima di una compravendita, durante la progettazione di nuovi lavori oppure in seguito a un controllo dell’amministrazione.
La domanda è quasi sempre la stessa: è possibile ottenere una sanatoria edilizia?
La risposta non dipende soltanto dalle dimensioni dell’opera o dal tempo trascorso dalla sua realizzazione. Occorre ricostruire lo stato legittimo dell’immobile, qualificare correttamente l’intervento e individuare la disciplina applicabile.
Non ogni scostamento costituisce un abuso edilizio. Allo stesso tempo, non ogni abuso può essere regolarizzato.
Sanatoria edilizia e condono non sono la stessa cosa
Sanatoria e condono vengono spesso utilizzati come sinonimi, ma indicano istituti differenti.
Il condono edilizio è una misura straordinaria, introdotta da specifiche leggi e applicabile soltanto alle opere e ai periodi espressamente individuati dal legislatore.
La sanatoria edilizia è invece uno strumento ordinario disciplinato dal D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. Permette di regolarizzare un intervento soltanto quando ricorrono i requisiti previsti dalla legge.
Il cosiddetto Decreto Salva Casa, convertito nella legge n. 105 del 2024, ha semplificato alcuni procedimenti e ampliato le possibilità di regolarizzazione di determinate difformità. Non ha però introdotto un nuovo condono né reso automaticamente sanabili tutti gli abusi edilizi. La riforma interviene soprattutto sulle tolleranze, sulle parziali difformità e sulle variazioni essenziali.
Il punto di partenza è lo stato legittimo dell’immobile
Prima di valutare una sanatoria bisogna stabilire quale sia lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.
Si tratta, in sostanza, della configurazione dell’edificio riconosciuta dai titoli che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive trasformazioni.
Le modifiche introdotte dal Salva Casa hanno semplificato questa ricostruzione in alcuni casi. Può assumere rilievo anche il titolo relativo all’ultimo intervento che abbia interessato l’intero immobile, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti.
Per gli edifici realizzati in epoche nelle quali non era obbligatorio acquisire un titolo edilizio, la legge consente inoltre di utilizzare specifici elementi probatori per ricostruirne la consistenza originaria.
La conformità catastale e quella edilizio-urbanistica rimangono, tuttavia, due piani distinti. Il fatto che una planimetria catastale rappresenti correttamente lo stato attuale dell’immobile non dimostra, da solo, che tutte le opere siano state legittimamente realizzate.
Senza una corretta ricostruzione dello stato legittimo non è possibile stabilire se esista realmente una difformità, quale sia la sua natura e quale procedimento possa essere utilizzato.
Prima domanda: tolleranza o violazione edilizia?
Non tutti gli scostamenti rispetto al progetto autorizzato costituiscono un illecito edilizio.
L’articolo 34-bis del Testo Unico disciplina le cosiddette tolleranze costruttive ed esecutive. In via generale, alcuni scostamenti contenuti entro il 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia.
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Salva Casa ha inoltre introdotto soglie differenziate, comprese tra il 2 e il 6 per cento, determinate in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.
La percentuale non può però essere applicata automaticamente. Occorre considerare:
- il parametro interessato dallo scostamento
- la data di realizzazione dell’intervento
- la superficie dell’unità immobiliare
- la natura delle opere
- l’eventuale presenza di vincoli o discipline speciali
Quando ricorrono tutti i presupposti della tolleranza, lo scostamento non costituisce violazione edilizia e non richiede una sanatoria.
Quando, invece, i limiti vengono superati o mancano le altre condizioni stabilite dalla legge, bisogna verificare se l’intervento possa rientrare in una delle procedure di accertamento di conformità.
L’articolo 36-bis e la doppia conformità semplificata
Una delle principali novità introdotte dal Salva Casa è l’articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
La disposizione riguarda:
- gli interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA
- gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA nei casi previsti dall’articolo 37
- le variazioni essenziali
Per queste fattispecie, l’intervento deve rispettare due condizioni riferite a momenti differenti.
Deve risultare conforme ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della sua realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda.
È la cosiddetta doppia conformità semplificata.
La distinzione può assumere un’importanza decisiva. Un intervento potrebbe non essere stato compatibile con la disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione, ma risultare conforme alla pianificazione applicabile al momento della richiesta di sanatoria.
In determinate situazioni, questo meccanismo permette di regolarizzare opere che non avrebbero superato la doppia conformità tradizionale.
Non si tratta, però, di un automatismo. Prima di applicare l’articolo 36-bis bisogna verificare che l’intervento rientri realmente in una delle fattispecie previste e che siano rispettate tutte le condizioni richieste dalla norma.
Quando continua a servire la doppia conformità piena
Il nuovo articolo 36-bis non ha eliminato la disciplina dell’articolo 36.
Per gli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, nonché per i corrispondenti casi relativi alla SCIA alternativa al permesso, continua a essere richiesta la doppia conformità piena.
L’opera deve quindi risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia:
- vigente al momento della realizzazione
- vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria
La differenza tra articolo 36 e articolo 36-bis non è meramente formale. Determina i requisiti necessari per la regolarizzazione e può cambiare completamente l’esito della procedura.
Per questa ragione, la corretta qualificazione dell’intervento rappresenta uno dei passaggi più delicati. Un’opera considerata una semplice parziale difformità potrebbe, all’esito delle verifiche, integrare una variazione più rilevante. Allo stesso modo, una situazione inizialmente ritenuta insanabile potrebbe rientrare nelle nuove disposizioni dell’articolo 36-bis.
La sanatoria può richiedere opere correttive
Nelle ipotesi disciplinate dall’articolo 36-bis, il Comune può subordinare il rilascio del titolo in sanatoria all’esecuzione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica in materia di sicurezza.
L’amministrazione può inoltre richiedere la rimozione delle parti che non possono essere sanate, qualora queste impediscano la regolarizzazione delle opere residue.
La cosiddetta sanatoria con opere non consente quindi di legittimare qualsiasi intervento attraverso nuovi lavori. Presuppone che esista una parte effettivamente sanabile e che le prescrizioni imposte dal Comune siano compatibili con il procedimento previsto dalla legge.
Anche in questo caso, è necessario distinguere tra le opere funzionali alla sanatoria e interventi che finirebbero per trasformare radicalmente ciò che è stato realizzato abusivamente.
Vincoli e discipline di settore possono cambiare l’esito
La conformità urbanistica non esaurisce tutte le verifiche necessarie.
Un immobile può essere interessato da vincoli paesaggistici, disposizioni antisismiche, norme strutturali, requisiti igienico-sanitari o altre discipline di settore.
L’articolo 36-bis prevede specifici passaggi anche per l’accertamento della compatibilità paesaggistica e per il rispetto della normativa sismica. La presenza di questi profili impedisce, però, di applicare soluzioni standardizzate.
Un intervento astrattamente compatibile con la disciplina urbanistica potrebbe incontrare ostacoli sotto il profilo paesaggistico o strutturale. Al contrario, l’esistenza di un vincolo non esclude necessariamente qualsiasi possibilità di regolarizzazione, ma impone ulteriori verifiche e il coinvolgimento delle amministrazioni competenti.
La sanatoria edilizia non risolve inoltre automaticamente eventuali questioni di natura civilistica. Proprietà, distanze legali, servitù, parti comuni e rapporti condominiali rimangono profili distinti rispetto alla regolarità amministrativa dell’opera.
In Toscana conta anche la disciplina regionale e comunale
Per gli immobili situati a Prato e negli altri Comuni toscani, il quadro statale deve essere coordinato con la legge regionale Toscana n. 65 del 2014.
La legge regionale n. 51 del 2025 ha adeguato la normativa toscana alle modifiche nazionali, intervenendo anche sulle procedure di accertamento di conformità, sulle tolleranze costruttive e sugli adempimenti relativi alle zone sismiche.
Rimane inoltre centrale la disciplina urbanistica del singolo Comune.
La conformità richiesta dall’articolo 36-bis deve essere verificata rispetto agli strumenti urbanistici vigenti nel territorio in cui si trova l’immobile. Una soluzione applicabile in un Comune non è quindi automaticamente utilizzabile in un altro.
Anche interventi apparentemente simili possono ricevere valutazioni differenti in ragione della zona urbanistica, della destinazione d’uso, delle caratteristiche dell’edificio e delle norme locali applicabili.
Difformità scoperta prima del rogito: che cosa bisogna chiarire
Quando una difformità emerge durante una compravendita, l’obiettivo non dovrebbe essere quello di presentare una sanatoria nel minor tempo possibile, ma di stabilire innanzitutto quale sia il problema reale.
Occorre distinguere tra:
- un errore nella rappresentazione grafica
- una tolleranza costruttiva o esecutiva
- una difformità sanabile
- un intervento che non possiede i requisiti per essere mantenuto
Da questa qualificazione dipendono i tempi della trattativa, le possibili soluzioni e le conseguenze nei rapporti tra venditore e acquirente.
Affidarsi soltanto alla corrispondenza catastale o a valutazioni informali può portare a comprendere la reale portata della difformità quando la trattativa è già avanzata.
La verifica della regolarità edilizia non dovrebbe quindi essere considerata un adempimento puramente formale da rinviare alle ultime fasi della compravendita.
Gli errori più frequenti
Uno degli errori più comuni è pensare che il Salva Casa abbia reso sanabile qualsiasi abuso. La riforma ha ampliato alcuni strumenti di regolarizzazione, ma ha mantenuto condizioni precise e ambiti di applicazione distinti.
Un secondo errore consiste nel considerare sufficiente l’accatastamento dell’opera. Il Catasto ha finalità diverse rispetto alla disciplina edilizia e non sostituisce il titolo abilitativo.
È altrettanto sbagliato ritenere che il semplice trascorrere del tempo abbia regolarizzato la difformità. L’epoca dell’intervento può incidere sulle norme applicabili e sulla ricostruzione dello stato legittimo, ma non rende automaticamente lecita un’opera priva di titolo.
Infine, può essere rischioso avviare una procedura senza avere prima qualificato correttamente l’intervento. La scelta dello strumento dipende proprio dalla distinzione tra tolleranza, parziale difformità, variazione essenziale, totale difformità e altre fattispecie previste dalla legge.
Perché la valutazione tecnica e quella giuridica devono procedere insieme
La verifica di una difformità edilizia coinvolge aspetti tecnici e giuridici strettamente collegati.
Il tecnico ricostruisce lo stato dei luoghi, confronta l’opera con i titoli edilizi e verifica la conformità rispetto alle norme tecniche e agli strumenti urbanistici.
L’avvocato valuta l’inquadramento giuridico dell’intervento, la disciplina applicabile, la legittimità degli eventuali provvedimenti amministrativi e le conseguenze che la difformità può produrre nei rapporti con il Comune o con altri soggetti.
Il coordinamento assume particolare rilievo quando l’intervento si colloca al confine tra diverse fattispecie, l’immobile è soggetto a vincoli, esiste già una contestazione dell’amministrazione oppure la difformità incide su una compravendita.
Ogni difformità richiede una verifica specifica
La sanatoria edilizia non dipende da una formula valida per tutti.
Titoli pregressi, epoca delle opere, natura della difformità, disciplina urbanistica vigente, vincoli e normativa regionale possono condurre a risultati differenti anche per interventi apparentemente simili.
Prima di considerare una difformità sanabile o insanabile è quindi necessario ricostruire correttamente il quadro tecnico e giuridico del singolo immobile.
Per maggiori informazioni sulle attività dello Studio Legale Lawise in materia di sanatorie edilizie, difformità urbanistiche e provvedimenti delle amministrazioni comunali, è possibile consultare la pagina dedicata a Edilizia e urbanistica.
(Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale e non sostituiscono la valutazione della disciplina applicabile e delle caratteristiche del singolo immobile.)
DOMANDE FREQUENTI
Qual è la differenza tra sanatoria e condono edilizio?
Il condono è una misura straordinaria, prevista da specifiche leggi per opere e periodi individuati dal legislatore. La sanatoria edilizia è invece uno strumento ordinario, disciplinato dal D.P.R. 380/2001, utilizzabile solo quando ricorrono requisiti precisi previsti dalla legge. Non sono la stessa cosa e non sono intercambiabili.
Il Decreto Salva Casa ha reso sanabile qualsiasi abuso edilizio?
No. Il Salva Casa (L. 105/2024) ha ampliato alcuni strumenti di regolarizzazione, in particolare su tolleranze, parziali difformità e variazioni essenziali, ma non ha introdotto un nuovo condono né reso automaticamente sanabile ogni tipo di abuso.
Come faccio a sapere se la mia difformità rientra tra le tolleranze costruttive?
Dipende da diversi fattori: il parametro interessato dallo scostamento, la data di realizzazione dell’intervento, la superficie dell’unità immobiliare, la natura delle opere e l’eventuale presenza di vincoli. La soglia generale è del 2%, con percentuali differenziate fino al 6% per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Va verificato caso per caso.
Ho scoperto una difformità poco prima del rogito: cosa devo fare?
La priorità non è presentare subito una sanatoria, ma capire di che tipo di difformità si tratta: un errore grafico, una tolleranza, una difformità sanabile o un intervento privo dei requisiti per essere mantenuto. Da questa distinzione dipendono i tempi della trattativa e le soluzioni possibili tra venditore e acquirente.
La sanatoria edilizia risolve anche i problemi legati a vincoli paesaggistici o normativa sismica?
Non automaticamente. La conformità urbanistica è solo uno dei profili da verificare: vincoli paesaggistici, normativa antisismica e requisiti strutturali seguono verifiche distinte, spesso con il coinvolgimento di altre amministrazioni competenti.
